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做行业利益的捍卫者——专访深物协会长曹阳

时间:2021-05-17 10:56 来源:未知   点击:

  行业维权是最能彰显行业协会存在价值的工作之一。近年来,(下简称“深圳物协”)在行业维权方面取得了令业界瞩目的成绩,从推进部分物业项目调价到推动深圳市公安消防监督管理局降低消费值班人员培训费用,从推进市水务局抄表到户到推动取消物业服务企业的电梯事故首付赔偿责任,深圳物协一直活跃在行业维权一线,坚持做物业管理行业利益的捍卫者。为总结和学习深圳物协行业维权工作的先进经验,推进行业维权工作开展,近日,本刊记者独家专访了深圳物协会长曹阳。

  曹阳:近年来,物业管理行业逐渐被社会各方面所重视,但随之而来的是侵犯行业权益的事情不断发生,因此,深圳物协近年来也在积极帮助行业企业维权,努力推进行业的健康发展。概括来看,目前,行业维权工作的方向和重点集中在以下四个方面:

  一是要厘清行业责任边界,避免行业出现代人受过的现象。在行业责任边界不清晰所引发的各类纠纷中,物业服务企业的正当权益往往会受到损害,出现代人受过的现象。由于物业管理工作涉及到政府部门、房屋建设开发单位、业主等多方主体,而行业边界模糊,业主认识不到位,常常引发各类矛盾纠纷。如建设单位遗留的房屋质量问题、车位不足造成的车辆乱停乱放等问题、市政公用设施运营管理过程中出现的停水停电等问题、业主私搭乱建等引发的矛盾、一些业主高空抛物造成其他业主的人身和财产损害等,这些问题并非物业服务企业的过错所引起,但如果相关单位和个人处理不好,业主往往归责于小区物业服务企业,认为小区物业服务企业的服务质量不高并以拒交物业服务费进行抗议。

  二是要努力帮助物业服务企业减负,使物业服务企业可以轻装上阵。物业服务企业身处基层一线,一些政府主管部门往往给物业服务企业摊派一些《物业服务合同》约定服务事项以外的工作,这在无形中都加重了物业服务企业的负担。如我们曾收到物业服务企业反映,辖区派出所要求小区秩序维护员佩戴派出所的红袖章协助派出所做小区以外的安全防范工作、街道办要求物业服务企业配合计生部门做好计划生育管理工作等等。如果物业服务企业不配合,相关部门都会以种种名义对其进行罚款。事实上,物业服务企业是与业主签订物业服务合同并依法履行合同约定的经营性机构,不是政府派出机关,如此要求对物业服务企业来说,执行起来于法无据,同时这项工作会给物业服务企业带来额外的成本,增加物业服务企业的负担。

  三是要努力为行业发展鼓与呼,争取修订一些不利于行业发展的政策制度。在中国,行业政策对一个行业的发展及兴衰起着至关重要的作用。目前来看,国内尚有许多对于行业发展不利的政策制度,为维护行业的正当权益,我们必须推动修订这些政策制度。譬如,目前深圳全市物业服务企业仍执行2007年的物业服务收费指导标准,事隔8年,物业服务成本早已大幅上涨,但物业服务费的政府指导价标准仍没有及时调整,这一不合理的政策制度本身就是对行业正当权益的侵犯,因此,我们一直通过各种途径呼吁及时调整物业服务费的政府指导价,推动建立质价相符的物业服务费收费机制。

  四是积极和媒体沟通交涉,维护行业的正面形象,塑造有利于行业健康发展的舆论环境。由于物业管理工作涉及的相关主体较多,矛盾纠纷复杂,一旦出现纠纷,往往会引起社会各界的广泛关注,一些社会媒体便会蜂拥而至,而如果社会媒体不能客观公正的报道或是对物业管理政策法规了解不够,往往会塑造出一个不利于行业健康发展的舆论环境。在出现这种情况时,作为行业协会,我们必须积极站出来,控制事态发展。譬如,2009年7月,就深圳四家新闻媒体联合发起针对深圳一级资质物业服务企业“十佳十差”网上票选活动中,深圳物协积极与几家媒体协商沟通,表明了协会的意见和立场,向其讲明了这种简单的网上票选活动有失公允,可能影响行业的健康发展,最终该活动被取消。

  记者:近年来,深圳物协在行业维权工作方面做了哪些工作?有哪些典型的维权案例?

  曹阳:一直以来,深圳物协始终将维护行业权益作为工作重点,积极反应并解决会员诉求,为企业经营保驾护航。近年来,深圳物协开展的在社会上及行业内影响比较大的典型维权案例如下:

  2011年年初,针对中海物业管理的中海怡翠山庄多层住宅小区因调价致使物业服务企业退出的问题,深圳物协积极参与政府部门相关协调,表态支持企业合理调价。经过多方努力,最终物业费调价议案经业主大会表决通过,收费标准由1元/平方米/月调至1.8元/每平方米/月。这是继深圳物协协助宝安区桃源居大型居住区大规模调价之后的又一次大面积、高幅度成功上调物业费,对化解行业成上本涨压力起到了良好的示范作用。

  2012年,针对物业小区消防值班岗位人员近5000元高额培训费用及老旧建筑电气防火强制检测事宜,深圳物协多次出面与公安消防监督管理部门协调,并提出行业的意见和建议,公安消防监督管理部门最终取消了电气防火检测的强制规定,改为自愿检测。在高额培训费用问题上,公安消防监督管理部门也将全脱产一个月改为可网上学习,只脱产10天,收费标准也降到了2600元。

  2013年,深圳市市场监督管理局在进行电梯安全监管方式改革时,首提“使用管理者”的概念,并提出由物业服务企业承担电梯事故“首付责任”的思路,深圳物协经多方沟通,与深圳市质监局据理力争,并在市住建局的支持和共同努力下,在深圳出台的新《电梯安全管理条例》中最终取消了“使用管理者”和“首负责任”的概念,也将指定物业服务企业承担“首付责任”的条款改为在电梯申报时按申报人确定的“使用人”承担相应责任。

  2014年7月,深圳市交委提出要逐步推进路外停车场停车调节费实施工作,其中重要一点就是与停车场管理者协调如何征收调节费的问题。调节费是涉及民生的大事,也是涉及到广大会员单位基本权益的问题,协会及时组织企业讨论,并集中将意见反馈主管部门。深圳市交委非常重视,专门派人3次来到深圳物协进行沟通,在当年7月和10月召开的两次听证会上,作为物业管理行业的代表,我会都派人参加,在听证会上反映行业观点,维护行业权益。

  同时,针对深圳市公安局《关于规范全市保安员服装和保安服务标志穿着佩带的通告》以及保安员持证上岗培训、考试事宜,市住建局的《智慧社区建设导则》、《房屋建筑零星维修报价》、市法制办的《小区垃圾分类》、市水政执法检查大队的《二次供水水质安全与执法》等相关政策的意见征求,深圳物协召开相关专业委员会会议、专题研讨会、座谈会、工作会共计32次,部分会议形成了相应结果或报告,有些还形成了向政府有关部门反映行业存在问题的专题报告,并及时反馈给相关主管部门。

  此外,深圳物协还对行业劳动用工、水电费垫付和损耗、重复纳税,物业服务费定价机制以及公安局交通警察局将经营性停车场安装监控联网系统作为停车场经营许可证年检的必要条件等问题与相关部门沟通,积极维护行业的权益。

  记者:深圳物协在行业维权工作方面确实取得了很大成绩,那么,对于其它地方的行业维权工作,你能给出哪些有价值的建议?

  曹阳:行业维权工作难度较大,这是我们近年来的切身体会,因为它涉及到物业管理相关各方的利益调整。而要做好这项工作,概括来讲,大致需要从以下几个方面着手:

  一是要设置专业机构,安排专业的团队来做这件事情。随着行业的发展,行业维权工作的深度和广度不断提高,无论从维权工作的业务量来看,还是从对维权人员专业水平和专业能力的要求上来看,都需要行业协会设置专业机构、安排专人来做这件事情。深圳物协下设六个专业委员会,其中一个就是权益保障和自律督察委员会。这个委员会有一项重要职责就是帮助企业维权。对于一些影响行业利益的事项,我们都及时组织相关专业委员会成员,大家集思广益,共同决策。像2013年深圳市市场监督管理局发布的《深圳市电梯安全监管方式改革实施方案(征求意见稿)》中提出“使用管理者”应对电梯的安全使用承担首付责任后,深圳物协高度重视,权益保障和自律督察委员会积极组织会员企业针对物业服务企业承担首付责任的不合理性进行探讨和论证,并与市住建局和市场监督管理局等单位座谈,站在物业管理行业的角度发出行业的声音,并一直推动跟进行业主张的落实,最终维权取得成功。

  二是要加强沟通协调,尤其是要善于和政府有关部门沟通协调。所谓沟通协调,首先是当发生行业权益受到侵犯的事件时,行业内部要有效进行沟通协调,确保全行业用一个声音说话。譬如,近年来,深圳物协在历次行业维权的过程中,均首先召集骨干会员企业沟通,协调大家的立场和声音,首先在行业内部形成一致的意见,然后再对外发布。其次,要加强和侵权相关主体和政府主管部门的沟通协调,维权不是吵架,尤其是在和政府主管部门沟通协调时更不能顶撞,而是要摆事实、讲道理,以理服人。事实上,根据我们近年来的经验,大多数单位都是讲道理的,只要我们的理由充分,合理合法,他们都会充分考虑我们的诉求,并做出适当的改变。

  三是要发挥行业内的人大代表和政协委员的力量,利用“两会”平台,积极反映行业利益受到侵犯的事件,提出议案,推动行业维权工作的进展。每年“两会”前夕,深圳物协都会组织专门会议,召集行业内的人大代表、政协委员和企业代表座谈,搜集有关素材资料,将行业当前遇到的实际问题形成“两会”代表的提案和议案,然后委托人大代表和政协委员带到“两会”上去,积极反映,引起相关部门的重视。经验表明,通过“两会”平台反映问题,有关部门的重视程度会大大提高,其回应的速度也会比较快。

  四是要学法懂法,充分运用法律来保护行业自身的合法权益不受侵犯。总结近年来的行业维权工作,我们可以发现,法律是保护行业正当权益不受侵犯的主要武器,因此,要做好行业维权工作,就必须学法、懂法、用法。深圳物协设置有法律服务中心,配置专业的法律顾问,为各会员企业提供法律援助、诉讼等法律服务。2013年,在深圳市市场监督管理局提出由物业服务企业承担电梯事故“首付责任”时,正是因为协会法律顾问结合各项法律法规所进行的专业、精辟的分析让我们的维权工作有了底气,并最终取得了胜利。

  五是要善于总结,通过对维权实践的总结,探索建立一套完善的维权程序,对典型维权案例更要及时组织专家进行剖析和评议,通过一个维权案例教育一片物业服务企业。深圳物协通过近年来的维权工作实践,已经建立了一套符合工作实际的维权工作流程。深圳物协经常邀请物业管理行业的法律界人士针对业内的热点事件开展研讨,并安排协会法律顾问开展防范物业管理运营风险的专题讲座,以使更多物业服务企业在遇到类似纠纷时知道如何维护自身的合法权益。(本文来源自《中国物业管理》 谢罗群)返回搜狐,查看更多